Perspectives d’investissement 2024 sur le secteur immobilier

L’histoire montre que les investisseurs immobiliers surperforment lors des corrections de marché. Nous pensons que cette tendance se poursuivra en 2024.

Par Mike Bessell, Managing Director, European Investment Strategist

 

Pour reprendre la citation communément attribuée à Mark Twain: «Chaque fois que vous vous trouvez du côté de la majorité, il est temps de faire une pause et de réfléchir». De manière générale, il s’agit d’un bon conseil, mais il est particulièrement pertinent pour les investisseurs actifs à la recherche d’opportunités non consensuelles.

2023 a été une année volatile et de nombreuses actualités dans le domaine immobilier se sont focalisées sur la volatilité des prix créée par la hausse des taux d’intérêt. Toutefois, ce changement a déjà offert des opportunités à ceux qui y étaient préparés et cette tendance se poursuivra en 2024.

L’histoire révèle qu’investir lors de corrections de marché génère une surperformance et cette opportunité devrait, à notre avis, se répéter en 2024 et 2025. Les pressions actuelles qui pèsent sur le refinancement et les préoccupations de durabilité continueront d’induire des erreurs de valorisation sur nos marchés, permettant ainsi aux investisseurs actifs de bénéficier d’opportunités de création de valeur pour le reste de la décennie.

Se pourrait-il que 2024 soit une récidive de 2014?

Comme mentionné précédemment, l’histoire montre que les investisseurs immobiliers enregistrent des performances exceptionnelles après les corrections de marché. Pour illustrer cela, jetons un œil à la Figure 1.

Á l’aide des données sectorielles de l’INREV, le graphique affiche les rendements sur cinq ans des fonds à valeur ajoutée en Europe à différents points de départ. Comme vous pouvez le constater, les fonds qui ont investi au lendemain de la crise financière internationale ont une nette tendance à surperformer et c’est particulièrement vrai après la crise de l’euro en 2013. Bien que le graphique ci-dessous se concentre sur les portefeuilles à valeur ajoutée, une tendance similaire se dégage lorsque l’on étudie les rendements sur cinq ans des fonds immobiliers «core». L’analyse ci-dessous continue d’afficher de nettes tendances à la surperformance même lorsque l’on ajuste la variation des rendements.

Cette surperformance s’explique par une série de facteurs, notamment la capacité à tirer parti des erreurs de valorisation lorsque les volumes de transactions reculent. De plus, les investisseurs tels qu’ Invesco Real Estate disposent des ressources nécessaires pour se repositionner s’ils estiment qu’ils pourraient tirer parti de projets de dépenses d’investissement. Parallèlement, les propriétaires moins expérimentés pourraient ne pas être suffisamment confiants pour se lancer dans des projets coûteux en période de crise économique et pourraient donc plutôt chercher à vendre leurs actifs.

L’année 2024 devrait offrir des performances tout aussi solides et nous pensons que les investisseurs pourront en profiter en «se montrant prudemment offensifs», comme l’a souligné Kevin Grundy dans un récent podcast. Kevin est l’un de nos managing directors, il s’occupe de la gestion des fonds européens.

Où en sommes-nous dans le cycle économique mondial?

Après avoir évoqué les opportunités de valorisation actuellement disponibles sur les marchés, prenons un moment pour réfléchir à l’éventuelle orientation que prendront les économies.

Les banques centrales ont passé l’année 2023 à lutter contre l’inflation et le défi consistera désormais à la garder sous contrôle. Même si la hausse des prix annualisée a ralenti à l’échelle mondiale, il reste évident que certaines pressions sous-jacentes subsistent.

En conséquence, les marchés financiers s’adaptent à deux réalités clés. La première est que les taux d’intérêt resteront probablement élevés plus longtemps que prévu. La deuxième est qu’il est improbable que la croissance économique se redresse sensiblement à court terme.

Le ralentissement de la croissance du PIB pourrait affaiblir la demande dans certains secteurs immobiliers. Cependant, même dans un contexte de croissance au ralenti, la demande de certains groupes de locataires professionnels restera vigoureuse. Chez Invesco, nos stratégies d’investissement se concentrent sur l’identification de ces opportunités, que nous décrivons plus en détail ci-dessous.

Convictions relatives aux facteurs de performance: 2024-2025

Pour réussir dans un environnement économique volatil et bénéficier des opportunités de valorisation disponibles, les investisseurs devront modifier leur stratégie d’investissement. L’histoire récente montre qu’il y a des tendances persistantes entre les performances relatives des différents secteurs du marché de l’immobilier. Toutefois, nous sommes convaincus que l’allocation sectorielle ne sera plus le principal moteur des rendements à l’avenir.

Chez Invesco, nous avons cessé de compartimenter l’immobilier en quatre grands secteurs: à savoir les bureaux, les commerces de détail, les secteurs industriel et résidentiel. Nous pensons, en revanche, en termes de sous-secteurs et regardons comment les actifs au sein des marchés niches sont positionnés. Par exemple, au sein du secteur industriel, les perspectives de rendement contrastent fortement entre le sous-secteur de la R&D, celui de l’entreposage frigorifique et celui de la distribution urbaine. En d’autres termes, ce sont les détails qui comptent.

Désormais, la rentabilité d’un actif dépendra en partie de la qualité du plan d’affaires et de la rigueur dont il sera fait preuve pour le mettre en œuvre. Mais la croissance du revenu locatif opérationnel net dépend aussi fortement de tendances séculaires qui régissent la demande relative au fil du temps. Ces tendances séculaires incluent les changements dans le paysage locatif, qui sont exacerbés par les changements observés sur les marchés financiers.

Nous avons identifié quatre tendances majeures qui façonneront l’investissement immobilier à court et moyen terme.

Les quatre tendances majeures

Valeur générée par la dislocation de marché

L’environnement actuel, qui est marqué par des taux d’intérêt plus élevés, s’est soldé par une baisse des prix de l’immobilier, de nombreux propriétaires se sont empressés de vendre leurs actifs.

Nous garderons un œil sur:

• Les actifs qui correspondent à nos convictions de plus long terme.
• Les situations offrant des rentrées de trésorerie stables à des prix décotés ou dont le financement est en difficulté.

Nous ferons également appel à notre expertise en matière de dette immobilière pour fournir un financement dans des situations que les prêteurs traditionnels ont délaissées.

Évolutions démographiques et urbanisation

Aujourd’hui, nous traversons:

• Une pénurie continuelle des logements individuels et collectifs.
• Une congestion croissante des transports urbains et des réseaux de distribution.

Nous continuerons de cibler la demande induite par ces évolutions démographiques.

Durcissement des exigences en matière d’efficacité et de durabilité

Pour développer la résilience future et exploiter la demande des investisseurs, nous:

• Acquérons de manière proactive des actifs plus anciens dans des emplacements phares en vue de les repositionner selon les normes d’efficacité énergétique modernes.

Investissons dans les actifs existants pour améliorer leur efficacité.

Évolutions technologiques

La technologie et l’hyperconnectivité remodèlent l’ensemble de notre paysage et leurs implications doivent être prises en compte par les investisseurs immobiliers.

Les infrastructures dédiées aux sciences de la vie, qui permettront d’accueillir un nombre croissant d’investissements dans les soins de santé, ne sont qu’un des secteurs auquel nous nous intéressons.

Coup de projecteur: les changements dans l’activité de prêt créeront des opportunités dans la dette immobilière

Nous n’avons pas encore abordé le segment majeur de la dette immobilière, une classe d’actifs qui a été placée sous les feux de la rampe du fait du contexte de hausse des taux d’intérêt.

Ces prêts sont généralement assortis de taux variables. Cela signifie que les paiements de coupons augmentent de concert avec les taux d’intérêt, ce qui en fait une option attrayante pour nombre d’investisseurs.

En outre, la correction actuelle du marché incite les banques à adopter une approche plus prudente en matière d’octroi de nouveaux prêts. Les prêteurs alternatifs ont donc cette possibilité de combler les déficits de financement laissés par les banques qui ont délaissé ce marché.

Étude de cas : financer un hôtel à Barcelone

Nous avons récemment financé un hôtel à Barcelone, l’un de nos marchés hôteliers privilégiés. Lors de la souscription du prêt, nous avons fait appel à la double expertise d’Invesco Real Estate en matière d’hôtellerie et de dette.

Situé en centre-ville, dans un lieu prisé des touristes, l’hôtel affiche déjà de belles performances. Le taux d’occupation de cet hôtel a été supérieur à 90% et ses taux moyens supérieurs à ceux enregistrés avant la pandémie de Covid.

Compte tenu des inquiétudes liées à la valorisation, les banques locales s’étaient retrouvées limitées par de très faibles ratios prêt/valeur. Ce qui nous a permis de prêter les capitaux à un faible ratio prêt/valeur par rapport aux niveaux historiques, tout en générant un rendement attrayant sur notre capital.

Notre approche

Chez Invesco, notre équipe de dette immobilière souscrit des contrats reposant sur les fondamentaux de l’immobilier. Elle soutient des sponsors et des partenaires solides en finançant des actifs dans des secteurs immobiliers moins traditionnels, ou lorsque les actifs comportent un élément de rénovation ou de repositionnement.

Nous pensons donc que le retrait actuel des banques des secteurs immobiliers plus alternatifs continuera d’offrir des opportunités intéressantes. Il s’agit d’un point que nous chercherons à optimiser.

 

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