Les arguments en faveur de l’immobilier logistique

L’attrait du marché de la logistique est bien connu en raison de la mutation, dans le sillage de la pandémie, des chaînes d’approvisionnement, laquelle a stimulé la croissance des locations proposées dans le secteur. Bien que cette croissance se soit ralentie à mesure que la dynamique de l’offre et de la demande se rééquilibrait, les arguments en faveur de rendements à long terme importants sur ce marché demeurent.

Par Kim Politzer, Head of Research, European Real Estate, Maarten Frouws, Portfolio Manager European Real Estate, Nina Flitman, Senior Investment Writer

 

Les avancées technologiques ont révolutionné la conception et le fonctionnement des entrepôts, avec des systèmes d’intelligence artificielle, des carrousels et des bras robotisés synonymes d’efficacité accrue. Cependant, dans la majorité des entrepôts, l’ajout le plus systématique n’est autre qu’une affichette expliquant comment l’entreprise locataire entend atteindre ses objectifs net zéro. Bien qu’elles soient de petite taille, ces affichettes marquent un changement radical dans le secteur. À l’heure où la durabilité a gagné en importance pour les entreprises, l’empreinte carbone de leurs installations immobilières est naturellement passée au premier plan. S’assurer que ses bâtiments sont parés pour l’avenir afin de pouvoir répondre aux futures réglementations ESG fait désormais partie des considérations majeures de n’importe quel locataire d’entrepôt.

Les utilisateurs d’équipements logistiques rattrapent rapidement leur retard sur les autres clients de l’immobilier en matière de durabilité. En 2023, 90% des locataires interrogés avaient des objectifs net zéro, et 64% d’entre eux visaient à les atteindre d’ici à 2030. Seulement 12% n’avaient aucun objectif net zéro[1] Pour de nombreuses entreprises du secteur de la logistique, le transport et l’immobilier représentent une grande partie de leur empreinte carbone, de sorte qu’il est particulièrement important de minimiser l’impact environnemental des espaces qu’elles utilisent.

Une petite parcelle de terrain

L’accent mis sur les entrepôts net zéro signifie que de nombreux sites européens doivent être modernisés pour éviter l’obsolescence. Et ce n’est pas seulement en termes de durabilité que le marché européen de la logistique est à la lutte. L’Europe est confrontée à une pénurie d’entrepôts, à raison de 1.1 m² par ménage contre 8.3 m² aux États-Unis.[2]

Il n’est pas aisé de remédier à ce déséquilibre. L’obtention de permis demeure un défi, sur fond de préoccupations concernant le bruit et la circulation à proximité des zones résidentielles. Étant donné que de telles infrastructures ne génèrent pas toujours le même nombre d’emplois qu’un nouveau pôle de commerces de détail ou de bureaux, le zonage des sites à proximité des quartiers peuplés peut s’avérer délicat pour les planificateurs.

À l’inverse, les propriétaires d’actifs peuvent chercher à atténuer les perturbations en construisant des sites à la périphérie des zones urbaines ou juste au-delà des limites d’agglomérations. Il peut s’agir d’excellents emplacements pour l’accès aux réseaux de transport, mais il peut y avoir des retards dans l’établissement des raccordements au secteur en raison d’un manque de capacité. De nombreux entrepôts ne sont plus de simples hangars caverneux servant simplement à empiler des marchandises: les systèmes de stockage automatisés et les bras robotisés assistés par l’intelligence artificielle, qui gagnent en popularité, se traduisent par le fait que les besoins en énergie de ces sites deviennent plus complexes. La congestion des réseaux complique les raccordements au secteur.

De quoi modifier radicalement ce qui constitue un entrepôt souhaitable pour les locataires dans les années à venir. Les utilisateurs veulent des bâtiments conçus pour fonctionner selon le régime net zéro et de la manière la plus efficace possible afin de faire des économies sur les coûts d’exploitation et d’atteindre leurs propres objectifs de durabilité.

Non seulement les locataires sont en demande d’installations adaptées aux processus automatisés – des plafonds suffisamment hauts et des planchers suffisamment solides pour accueillir les équipements à grande échelle nécessaires – mais ils sont également de plus en plus intéressés par la production d’énergie sur site, moyennant par exemple des panneaux solaires ou des turbines éoliennes, afin de réduire la quantité d’énergie à prélever sur le secteur.

Étant donné qu’il n’est pas possible de créer toutes ces installations spécialisées sur des sites flambant neufs dans une région aussi dépourvue d’espace que l’Europe occidentale, il est essentiel de mettre en place un programme de modernisation des entrepôts déjà disponibles.

Les rendements demeurent élevés

L’offre limitée de ces actifs logistiques idéaux en Europe est de nature à favoriser la poursuite d’une tendance qui a dominé ce segment du marché immobilier au cours des dernières années: les taux de vacance des locaux logistiques – déjà proches de leur niveau le plus bas – vont continuer à baisser.

Depuis la pandémie et la domination des tendances à l’onshoring et au reshoring dans les chaînes d’approvisionnement, le manque d’espace d’entreposage disponible n’a cessé de faire grimper les rendements locatifs. Même si le ralentissement économique a légèrement affaibli la nouvelle demande, les taux de croissance annuels des loyers se situaient encore autour de 5% au premier semestre 2024.

Cette croissance des loyers et les rendements offerts ont attiré en masse les investisseurs vers la logistique ces dernières années, contribuant à faire des entrepôts l’un des types d’actifs qui a émergé au rang des gagnants parmi les fortunes distinctes du marché de l’immobilier. C’est un narratif bien connu dans le cadre de la mutation, dans le sillage de la pandémie, de la chaîne d’approvisionnement, mais outre ce narratif, il y en a clairement un autre, plus important, qui est en cours.

La mutation de la demande au profit d’actifs logistiques plus efficaces et plus durables se traduira par une pénurie sur le front de l’offre de bâtiments adaptés dans les années à venir. La transformation des bâtiments bruns en édifices verts se traduit par une croissance continue de la valeur et des locations.

 

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