La diversification géographique et le value-add, nouvelles clés du marché immobilier?

Confronté à une période de turbulences du fait de l’augmentation des taux d'intérêt et de l’accélération de l'inflation, le secteur immobilier doit aujourd’hui adapter ses stratégies au nouveau contexte de marché et changer de regard sur les opportunités et stratégies à privilégier. Avec peut-être à la clé, pour les investisseurs institutionnels, l’occasion d’adopter une approche réellement diversifiée géographiquement et capable de créer activement de la valeur?

Par Matteo Capello, Client Portfolio Management, Real Assets

 

On le sait, l’attentisme initial de la BCE, notamment au premier semestre 2022, a conduit à un retard néfaste dans la lutte contre l’inflation en Europe. Un phénomène qui a eu des répercussions notables sur le marché obligataire, ce qui a impacté à leur tour les actifs réels.

La croissance des taux d’intérêt a ainsi pénalisé le marché immobilier, et entraîné à la fois une forte baisse des transactions immobilières, une inadéquation croissante entre l’offre et la demande, et un blocage du mécanisme de découverte des prix. Cette situation a entraîné une raréfaction de la liquidité et une augmentation des coûts de financement et de refinancement, provoquant de fait un réajustement des prix immobiliers, notamment français.

Si nous sommes aujourd’hui convaincus que les taux d’intérêt vont se stabiliser, générant par la même occasion une stabilisation des taux de capitalisation immobilière, il semble évident que les taux continueront d’impacter à moyen terme les rendements immobiliers sur la plupart des marchés. Cette réalité devrait ouvrir de nouvelles perspectives et permettre le déploiement de stratégies encore trop souvent négligées par les investisseurs institutionnels.

Diversification géographique: les avantages d’une allocation paneuropéenne

Historiquement, la plupart des investisseurs institutionnels, qui souhaitaient principalement se constituer une allocation immobilière pour diversifier leurs portefeuilles classiques, ont orienté leurs investissements vers leur marché national afin de minimiser la distance géographique entre leurs actifs et leur équipe de gestion. Cette stratégie les expose néanmoins à un risque de concentration difficile à gérer en raison de l’illiquidité inhérente aux actifs réels.

En effet, dans le contexte de marché actuel, tenter de prédire de manière unilatérale les évolutions macroéconomiques entraîne un risque d’erreur significatif. Or, en se limitant à leur marché domestique, les investisseurs institutionnels amplifient non seulement l’impact sur leur portefeuille d’événements de marché négatifs, mais risquent également de passer à côté d’opportunités de création de valeur. Pourtant, ces opportunités sont réparties sur l’ensemble du continent européen et ne se limitent pas à un seul marché.

Nous sommes à ce titre convaincus qu’il n’y aura pas de géographie spécifique ni de secteur unique qui feront systématiquement mieux que tous les autres. Une sélection bottom-up est au contraire plus que jamais nécessaire pour identifier les meilleures combinaisons géographiques-sectorielles et optimiser le profil risque-rendement. C’est pourquoi nous croyons qu’il est important de pouvoir s’appuyer sur une structure paneuropéenne, avec une vraie présence locale et un réseau sur le terrain de façon à bénéficier de la primeur des affaires hors marché parmi les «microlocations» les plus recherchées.

Les stratégies Value-Add pour répondre aux complexités du marché immobilier européen

Mais au-delà d’élargir géographiquement l’horizon, c’est aussi la manière d’analyser les actifs et les opportunités qui doit évoluer. Un certain nombre d’investisseurs immobiliers l’ont d’ailleurs bien compris puisqu’une étude récente publiée par Savills (2 octobre 2023) montre que près d’un tiers d’entre eux ont déclaré envisager d’adopter une stratégie d’investissement plus active de type value-add, au cours des 12 prochains mois.  Un changement de paradigme au profit de l’allocation immobilière, pour améliorer la diversification, la flexibilité et la réactivité, dans une perspective de long terme.

Car ces stratégies, qui ciblent des actifs obsolètes ou vieillissants, mais bien construits et correctement situés et connectés, privilégient une approche flexible et réactive permettant de capitaliser sur les opportunités de prix à court terme comme point d’entrée attrayant vers la création de valeur fondamentale. Mieux, cette approche tactique met l’accent sur la valeur relative, avec la possibilité d’investir dans tous les secteurs immobiliers avec un biais de qualité.

Un enjeu qui se marie de plus parfaitement à celui de la transition de notre parc immobilier et aux exigences croissantes des investisseurs institutionnels en matière d’ESG et qui ouvre des perspectives puisqu’un investisseur actif à valeur ajoutée en mesure d’acheter des actifs bloqués à un « rabais brun », pourra les transformer et les vendre avec une « prime verte » en ayant maximisé la valeur ESG du bien.

Conclusion

Dans un marché immobilier européen à la direction incertaine, le choix de la diversification paneuropéenne, couplé à une approche active, indépendante du secteur et axée sur la valeur relative, offre une voie prometteuse pour maximiser les opportunités de rendement tout en minimisant les risques. C’est en embrassant cette approche innovante que s’ouvrent les portes vers un avenir plus solide et durable dans le paysage mouvant de l’investissement immobilier européen.

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