Les marchés d’Europe du Nord-Ouest commencent à offrir des profils de rendement attrayants pour les investisseurs industriels et logistiques, explique Pieter Akkerman.

Après une longue période de réévaluation due à la hausse des taux d’intérêt, les investisseurs industriels et logistiques se tournent à nouveau vers l’Europe du Nord-Ouest, l’épine dorsale économique du continent.

Pieter Akkerman, co-responsable de l’immobilier chez Schroders Capital aux Pays-Bas, explique comment son équipe d’experts en immobilier vise à puiser dans un pipeline de 500 millions d’euros de transactions industrielles et d’entrepôts aux Pays-Bas, dans les pays nordiques et en Allemagne.

Q : Pourquoi est-ce aujourd’hui un bon point d’entrée pour l’immobilier industriel et logistique?

Les valorisations immobilières ont considérablement baissé dans l’ensemble, et nous observons maintenant un niveau de prix intéressant dans l’immobilier industriel et logistique, où il est possible d’obtenir des rendements solides du point de vue des revenus avec le bon financement.

Par rapport à d’autres secteurs, il existe une demande très claire pour les actifs logistiques et industriels car de nombreuses entreprises s’adaptent encore à l’environnement économique post-pandémie, à la croissance du e-commerce et du nearshoring. Et cette demande fait grimper les loyers : CBRE s’attend à une croissance des loyers de 2,4 % jusqu’en 2028.

Cette dynamique est particulièrement forte dans les pays nordiques, aux Pays-Bas et en Allemagne, qui sont des économies AAA avec des fondamentaux d’approvisionnement limités et des restrictions de planification de plus en plus strictes. La valeur des terrains et les prix des actifs logistiques devraient donc augmenter globalement, de sorte que les fondamentaux sont très bons.

Nous constatons également des conditions de financement plus favorables qu’il y a un an ou deux, en plus d’une concurrence moindre. En effet, de nombreux acteurs institutionnels sont encore en train de recalibrer leurs propres portefeuilles.

Q : Malgré la récente correction des prix, certains observateurs du marché estiment que la logistique reste relativement coûteuse par rapport à d’autres secteurs immobiliers. Êtes-vous d’accord?

Cela dépend du sous-segment. Par exemple, les développements logistiques à grande surface de 100‘000 mètres carrés (un million de pieds carrés) se négociaient à des rendements de 3% au sommet du marché et ont connu une très forte baisse de valeur ces dernières années.

Il est toujours difficile qu’un bâtiment de 200‘000 mètres carrés devienne vacant, mais les actifs logistiques du marché intermédiaire de 30‘000 à 40‘000 mètres carrés sont plus facilement reloués.

Les bâtiments industriels à locataire unique offrant une combinaison de production, de fabrication et de distribution se sont également avérés être très résilients et constituer un segment beaucoup plus liquide dans le secteur de la logistique et de l’industrie.

Avec notre plateforme logistique et industrielle, nous ciblons les segments logistiques de taille moyenne et industriels à locataire unique, ainsi que la distribution du dernier kilomètre. Ces secteurs se sont avérés plutôt résilients au fil du temps.

Q : Quels sont les autres segments et zones géographiques ciblés par les investisseurs?

L’entreposage frigorifique a une marge de croissance. À la fin de l’année 2024, nous avons acquis un centre de distribution d’entreposage frigorifique partiel auprès d’Ahold, la première chaîne de supermarchés des Pays-Bas; Nous avons un contrat de location de 12 ans et demi avec eux à un emplacement solide.

Il existe de nombreux bâtiments sur mesure pour les grandes multinationales de ce segment avec un potentiel important pour les opérations de cession-bail avec des baux à long terme et de bons rendements. Et si la fonction immobilière devait changer, vous disposez toujours d’une position foncière forte ou d’un potentiel de redéveloppement.

Le stockage extérieur est un autre segment que nous explorons, c’est-à-dire les parcelles de terrain où les entreprises industrielles peuvent stocker tous types d’équipements ou de véhicules.

Nous sommes également intéressés par des positions foncières à bail à long terme comme celle que nous avons à Eindhoven aux Pays-Bas, où nous avons un bail de 75 ans avec Prologis dans l’un des meilleurs sites logistiques des Pays-Bas.

D’un point de vue géographique, nous nous concentrons sur les Pays-Bas, les pays nordiques et l’Allemagne, car nous pensons que ce sont les marchés les plus matures et les plus transparents d’Europe, avec des notations AAA, une bonne liquidité et des systèmes juridiques fiables.

Aux Pays-Bas, nous examinons l’ensemble de l’axe logistique de Rotterdam vers Venlo et l’Allemagne. C’est une région très intéressante en raison de la rareté des terrains et des restrictions gouvernementales sur la délivrance de nouveaux sites pour le développement logistique.

Dans les pays nordiques, nous ciblons principalement les grandes villes de Suède et du Danemark, y compris les ports et les aéroports.

L’Allemagne est un peu plus difficile parce que l’économie ne se porte pas très bien et que l’industrie souffre. Nous pensons que l’Allemagne pourrait devenir intéressante, mais d’autres réévaluations pourraient être à venir.

Q : Quelles sont les stratégies qui s’avèrent les plus efficaces pour les spécialistes de l’industrie et de la logistique de la région?

Ce qui semble être le plus important, c’est la combinaison d’une équipe très entrepreneuriale et d’un cadre institutionnel solide.

Notre équipe a entamé cette stratégie il y a plus de 15 ans ; Nous avons acquis et développé tous les actifs nous-mêmes, nous avons des relations très solides avec nos locataires et nous avons un alignement d’intérêts grâce à nos co-investissements. Notre équipe sur le terrain est très solide, avec un accès direct aux marchés et une expérience reconnue.

Grâce à nos bons contacts avec les locataires, les courtiers, les promoteurs et les investisseurs, et en étant sur le marché au quotidien, nous nous approvisionnons environ 70% de nos offres hors marché.

Nous avons une très bonne compréhension des marchés locaux, en particulier aux Pays-Bas, et les entreprises savent comment nous trouver si elles ont des propositions de cession-bail ou si elles recherchent un partenaire à long terme pour un nouveau développement.

Par l’intermédiaire de Schroders Capital, nous disposons d’une équipe de recherche à part entière, ce qui nous permet de comprendre les tendances et l’évolution des marchés, non seulement dans les régions où nous sommes actifs, mais aussi dans une perspective mondiale et paneuropéenne.

Cela nous donne beaucoup d’informations sur les marchés. La combinaison d’une grande marque mondiale et d’une équipe locale est très puissante pour nos investisseurs.

Q : Vous avez mentionné que les Pays-Bas sont l’un des marchés logistiques les plus attractifs de la région, mais la concurrence a également été traditionnellement très forte. Comment le décririez-vous maintenant?

Le marché était en effet extrêmement concurrentiel il y a trois ans, avec toutes sortes d’investisseurs, des acteurs institutionnels et du capital-investissement aux family offices. Mais depuis la hausse des taux d’intérêt et la forte baisse des valeurs, de nombreux investisseurs institutionnels n’ont pas été en mesure de conclure des transactions et la concurrence a diminué. Nous disposons d’une plateforme logistique et industrielle compétitive qui, combinée à notre expérience et à l’expérience de nos équipes, nous a permis de développer des relations de longue date avec des partenaires qui savent que nous serons à la hauteur.

Cela dit, la réévaluation et la stabilisation des marchés, combinées à la baisse des taux d’intérêt, attirent davantage d’investisseurs et beaucoup de capitaux attendent sur la touche. L’élan est clairement intéressant, mais la concurrence s’intensifie à nouveau.

Q : L’ESG est une préoccupation croissante pour les occupants et les propriétaires. Comment Schroders Capital a-t-il intégré ces caractéristiques dans son processus d’investissement?

Schroders Capital Real Estate est très engagé en faveur de la durabilité, qui est guidée par un cadre certifié par une tierce partie (ISO14001). Aux Pays-Bas, nous avons porté l’ensemble de notre portefeuille jusqu’à l’obtention d’un label A au cours des trois dernières années grâce à l’installation de panneaux solaires sur le toit, d’un éclairage LED et de diverses autres mesures, notamment la maintenance circulaire.

Nous avons développé de nouveaux bâtiments qui ne fonctionnent plus au gaz, mais qui dépendent entièrement de l’électricité du réseau.

L’administration et la mesure de la performance en matière de durabilité sont nécessaires et importantes, mais plus encore, nous nous concentrons sur l’aspect pratique. Il est facile de cocher les cases des labels verts et des normes telles que le GRESB lorsqu’on se concentre sur les nouveaux bâtiments, par exemple, mais il est également important de s’assurer qu’ils sont réellement durables dans la pratique.

Nous voyons l’intérêt de gérer activement les bâtiments plus anciens, en partenariat avec nos locataires, pour nous assurer qu’ils obtiennent de meilleurs résultats en matière de durabilité. Cela permet d’améliorer la valeur de la propriété ainsi que la relation, en offrant des opportunités potentielles d’augmenter les loyers ou de prolonger les contrats de location avec les locataires, car il y a une situation gagnant-gagnant pour les deux parties.

Les Pays-Bas, l’Allemagne et les pays nordiques sont à l’avant-garde en matière de durabilité, ce qui permet de réaliser les meilleures propriétés de leur catégorie.

Q : Quels sont les défis ou les opportunités que vous entrevoyez pour le secteur?

Il y a beaucoup d’incertitudes si l’on regarde le paysage politique, la guerre en Ukraine, le changement climatique, etc., ainsi que si l’inflation va continuer à augmenter ou si les taux d’intérêt vont augmenter, et ce que cela pourrait signifier pour les prix de l’immobilier.

Cependant, si vous regardez le secteur immobilier dans son ensemble, en particulier en Europe du Nord-Ouest, nous pensons que le segment de la logistique et de l’industrie est l’un des segments les mieux placés pour bénéficier des conditions actuelles du marché dans les années à venir.

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