Guy Barnard et Tim Gibson, coresponsables de l’équipe de gestion actions immobilières internationales, font le point sur le marché à la mi-année, exposent leurs perspectives pour les six mois à venir et présentent les secteurs qu’ils privilégient.
Comment les marchés immobiliers se sont-ils comportés depuis le début de l’année et comment cela a-t-il influencé le positionnement de votre portefeuille?
Les actions immobilières internationales ont été confrontées à la fois à la hausse des taux d’intérêt au vu de l’accélération des anticipations de croissance mondiale et à la poursuite des difficultés dans le secteur du commerce de détail en raison de l’expansion du commerce en ligne. Cette situation n’est pas surprenante à nos yeux et nous sommes plus que jamais convaincus qu’il est essentiel de se montrer actif et sélectif dans la gestion immobilière.
Les changements technologiques, l’urbanisation rapide et l’évolution de la situation démographique modifient fondamentalement les comportements des consommateurs et redéfinissent les besoins et l’utilisation de l’immobilier. Ceci nous a conduits à être de plus en plus exigeants en termes de positions et à mettre l’accent sur les villes, secteurs et sociétés présentant un potentiel de croissance durable des revenus, tout en évitant les sociétés affichant un manque de croissance (les «bond proxies», qui sont perçus comme payant des revenus sûrs et prévisibles avec une volatilité moins importante des cours), dont la valorisation des actifs peut être rognée par la hausse des taux d’intérêt ou la baisse des loyers ou des taux d’occupation.
Ceci a bien fonctionné jusqu’à présent, les sociétés exposées à des secteurs tels que la logistique, les centres de données et les logements bon marché surperformant généralement les secteurs immobiliers plus traditionnels tels que le commerce de détail. La diversification, consistant à délaisser quelque peu les États-Unis au profit de marchés situés dans la phase de croissance plus élevée du cycle immobilier, tels que Singapour, Hong Kong, l’Allemagne et l’Espagne, a également été bénéfique.
Vos perspectives pour le reste de l’année ont-elles changé?
Nous estimions, il y a un an, que les actions immobilières étaient attrayantes par rapport aux obligations, mais moins vis-à-vis du reste du marché des actions qui voyait la croissance de ses bénéfices s’accélérer.
Nous restons aujourd’hui convaincus que le rendement du dividende des REIT (real estate investment trusts) est intéressant par rapport aux taux d’intérêt et au rendement des obligations d’Etat et d’entreprises, en particulier au vu de nos perspectives de poursuite de la croissance des dividendes des REIT au cours des prochaines années. Par ailleurs, le rendement du dividende (dividendes payés par rapport à la valeur de marché par action) semble désormais de plus en plus séduisant, notamment aux États-Unis, où les REIT offrent à l’heure actuelle un rendement du dividende d’environ 4,4%, contre 1,9% en moyenne pour les sociétés cotées de l’indice S&P 500. (Source Thomson Reuters Datastream, Indice FTSE NAREIT US Real Estate, Indice S&P 500, au 25 mai 2018. Les rendements du dividende peuvent varier et ne sont pas garantis. Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs).
Le rendement du dividende des REIT est intéressant par rapport aux taux d’intérêt et au rendement des obligations d’Etat et d’entreprises.
Les valorisations du secteur immobilier sont également proches de leurs plus bas historiques par rapport au marché actions dans son ensemble. Nous considérons que ces valorisations sont attrayantes, notamment à l’horizon 2019, car l’incidence positive unique de la réforme fiscale aux États-Unis sur le reste du marché sera alors terminée, et la croissance des bénéfices pourrait fortement ralentir. À l’inverse, nous prévoyons que les REIT que nous privilégions atteindront, en 2019, une croissance globalement similaire à nos prévisions pour 2018. (Les prévisions de l’équipe peuvent évoluer et ne sont pas garanties).
Cette opportunité de valorisation relative, associée au maintien de nos prévisions de poursuite de plusieurs des tendances à long terme (évolution démographique, perturbation technologique et réduction de la dette), devrait maintenir les taux d’intérêt à un niveau relativement bas à l’avenir. Nous ne serions donc pas surpris de voir les REIT mondiaux surperformer le marché actions dans son ensemble au cours du second semestre 2018.
Il est toutefois évident que si nos prévisions en termes d’ampleur de la hausse future des rendements obligataires venaient à être erronées, ceci conduirait probablement à un renforcement de la pression sur le secteur immobilier. Le positionnement actuel des investisseurs semble toutefois intégrer une partie de ce risque.
Quels secteurs ou thèmes présentent les opportunités les plus intéressantes?
Nous sommes fondamentalement convaincus que l’identification de la croissance à long terme sur les marchés immobiliers joue un rôle déterminant. Ceci est d’autant plus important dans un environnement où nous assistons à une inversion des politiques monétaires, alors que de nombreux pays et secteurs progressent vers la fin du cycle immobilier, caractérisée par un renforcement de l’offre et une augmentation des vacances.
Notre opinion vis-à-vis des propriétaires de biens de détail est donc moins favorable, et nous mettons uniquement l’accent sur les meilleurs opérateurs différenciés qui s’adaptent de façon active pour sortir vainqueurs de la situation. Le secteur de la logistique bénéficie de certains des fondamentaux les plus solides parmi les secteurs immobiliers traditionnels – combien de colis avez-vous reçus à votre domicile à Noël dernier ? Nous avons augmenté notre exposition à cette tendance par l’intermédiaire de propriétaires et de promoteurs de logistique internationaux qui sont les bailleurs de choix pour Amazon et les autres détaillants en ligne.
Nous investissons également dans les sociétés de tours de télécommunications mobiles et les centres de données internationaux, dont les tendances de croissance devraient rester extrêmement favorables. Enfin, les sociétés offrant des logements bon marché et flexibles dans des marchés en pleine croissance tels que l’Allemagne, les Philippines et les villes américaines florissantes affichent également un potentiel de hausse selon nous.
Les perspectives continuent donc d’être enthousiasmantes pour nos portefeuilles ciblés, que nous estimons bien placés pour bénéficier de l’évolution de ces tendances.
Les opinions exprimées ici sont celles de l’auteur au moment de la publication du présent document et peuvent différer de celles d’autres collaborateurs/équipes de Janus Henderson Investors. Les références à des titres, fonds, secteurs et indices au sein du présent document ne sauraient être interprétées comme une offre ou une sollicitation d’achat ou de vente. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.