Les investissements dans les infrastructures sociales clés, comme les soins de santé, sont essentiels au succès des nouveaux projets immobiliers résidentiels pour répondre aux besoins d’une population croissante et vieillissante – et ils peuvent également fournir aux investisseurs un revenu stable et indexé à l’inflation.
Par Christopher Santer, Fund Manager, Positive Impact Investment, Real Estate
Dans ce troisième article de notre série sur l’investissement à impact dans le secteur immobilier britannique, Christopher Santer, Gestionnaire de fonds, Investissement à impact, Immobilier, traite des besoins en infrastructures sociales créés par les nouveaux ensembles de logements, en mettant l’accent sur les soins de santé primaires. Plus précisément, l’article explique pourquoi ces actifs sont essentiels à la réussite économique et sociale à long terme des nouveaux projets immobiliers résidentiels, et la manière dont ils peuvent améliorer les portefeuilles des investisseurs.
Les deux premiers articles de notre série évoquaient le besoin urgent de construction de nouveaux logements au Royaume-Uni – et les avantages sociaux et économiques qu’apporte l’investissement dans projets de régénération intégrant une nouvelle offre d’immobilier résidentiel dans les centres urbains, en particulier ceux en dehors de la région du Sud-Est.
Selon certaines estimations, le Royaume-Uni présente un déficit de quatre millions de logements – et le gouvernement actuel s’est fixé pour objectif d’en construire 1,5 million d’ici cinq ans, en mettant l’accent sur le réaménagement des friches industrielles dans les zones urbaines.
Mais la construction de logements neufs n’est qu’une partie de l’enjeu. Les nouveaux logements créent également au niveau local des besoins supplémentaires d’infrastructures sociales pour permettre aux communautés de se développer et de fonctionner, et pour servir les personnes qui y vivent, telles que des cabinets médicaux, des établissements de services sociaux, des écoles et des crèches, entre autres.
L’incapacité à répondre aux besoins spécifiques créés en matière d’infrastructures sociales essentielles risque de faire des logements neufs une proposition peu attrayante pour bon nombre de résidents potentiels, voire d’empêcher l’obtention du permis de construire en premier lieu.
Par exemple, le manque de places dans les écoles locales serait un facteur dissuasif important pour les familles, tandis que le manque de places en crèches poserait des difficultés particulières aux familles dont les deux parents travaillent. En ce qui concerne les soins de santé, le manque de capacité dans les cabinets médicaux de proximité est un point négatif pour tout résident potentiel – et la médiocrité de l’offre de services sociaux est problématique pour les résidents âgés, ce qui est particulièrement pertinent dans le contexte de notre population vieillissante (voir graphique).
Ces besoins sont inscrits dans le nouveau Cadre national d’aménagement du gouvernement, qui fixe des «règles d’or» pour l’approbation de nouveaux projets, y compris «les améliorations nécessaires aux infrastructures locales ou nationales». Cependant, ces règles ne s’appliquent directement qu’aux projets d’aménagement sur des terrains pris sur les «ceinture vertes» rurales, ce qui signifie qu’il existe toujours un manque important pour les projets d’aménagement de friches industrielles ou de «sites gris» en zones urbaines.
Focus sur les soins de santé: besoins locaux et pressions nationales
Les soins de santé primaires sont au premier plan dans l’esprit de beaucoup en ce qui concerne les besoins en infrastructures sociales créés par la construction de logements. Plus précisément, il s’agit de préoccupations concernant la pression sur les services qui pourrait être créée dans des régions où les cabinets médicaux existants peuvent déjà être à pleine capacité ou au-dessus, ou en relation avec un manque de soins de santé communautaires à proximité de nouveaux développements qui n’ont pas de cabinet médical à portée de main.
Il est important de noter que ces pressions locales s’ajoutent aux pressions plus larges au niveau national, et sont exacerbées par celles-ci.
Le NHS, sur la base des directives du Royal College of GPs, considère que l’offre standard au sein d’une population est un médecin généraliste pour 1 800 personnes. D’après données de la British Medical Association, en décembre 2024, le médecin généraliste à temps plein moyen est désormais responsable de 2’260 patients.
Sur la base de ces mêmes directives du NHS, un cabinet médical employant cinq médecins généralistes à temps plein répondrait aux besoins d’environ 9 000 résidents au sein d’une communauté, ce qui équivaut à environ 3’800 foyers sur la base de la taille moyenne des ménages nationaux. Si l’on replace cela dans le contexte de l’ambition de construire 1,5 million de nouveaux logements au cours des cinq prochaines années, cela impliquerait un besoin d’environ 400 nouveaux établissements de soins de santé primaires.
Il est clair qu’il y aura des cas où il y aura une capacité existante dans les zones où des logements sont construits – et les chiffres sont compliqués par le fait que de nombreux « nouveaux » résidents emménageant dans des maisons nouvellement construites ne seront pas «nouveaux» dans la région. Mais cela donne tout de même une idée de la demande localisée qui peut être créée pour des services qui sont déjà, en général, mis à rude épreuve.
Il convient également de noter que les pressions sur les soins de santé communautaires sont les plus aiguës dans certaines régions et peuvent refléter des inégalités régionales plus larges. Par exemple un rapport de Future Health en 2022 a identifié des systèmes de soins intégrés dans lesquels les services de soins de santé primaires sont soumis à une pression importante, en mettant en évidence les zones à forte population urbaine et aux niveaux relatifs de privation souvent plus élevés, tels que Kent et Medway, Leicester, Leicestershire et Rutland, South Yorkshire et Cumbria.
Accélérer les avantages plus larges de la régénération
Il est facile de comprendre pourquoi la question de l’infrastructure sociale peut être un sujet si émotionnel pour les nouveaux projets résidentiels. Le fait de ne pas en tenir compte correctement peut avoir des conséquences importantes pour les communautés locales – et c’est souvent une cause d’hostilité locale, voire de rejet pur et simple des nouveaux projets d’aménagement.
Pour y remédier, il ne s’agit pas seulement d’assurer l’offre minimum. Par exemple, pour poursuivre la discussion sur les soins de santé primaires, des éléments probants indiquent que l’intégration réfléchie de services au cœur des nouveaux développements peut améliorer les résultats économiques et sociaux plus larges, et ainsi permettre la réalisation réussie de projets de régénération, en particulier dans les centres urbains.
À un niveau fondamental, il existe un lien direct entre les dépenses locales en soins de santé et les résultats économiques. Par exemple la NHS Confédération a estimé qu’accroître les dépenses consacrées aux services locaux de soins primaires pourrait produire un retour sur investissement moyen de 31% et une économie nette moyenne de 26 millions de livres sterling pour les systèmes de soins intégrés. Ce résultat est obtenu via la réduction des admissions dans les services de soins secondaires tels que les hôpitaux, et donc des dépenses qui y sont associées.
À l’échelle locale, le retour des services de soins de santé primaires, souvent situés en dehors des centres-villes, dans ces centres communautaires dans le cadre des efforts de réaménagement pourrait soutenir les ambitions plus larges de régénération. Considérons ce qui suit, tiré d’un rapport distinct publié par la NHS Confederation sur le rôle que les services de santé peuvent jouer dans le soutien à la reprise économique et sociale dans les rues commerçantes du Royaume-Uni:
«Créer une offre de soins de santé en centre-ville présente de multiples avantages. Cela peut jouer un rôle important dans la lutte contre les inégalités en matière de santé, offrir une capacité supplémentaire indispensable pour la prestation de services de santé, attirer plus de gens dans le centre-ville local, tout en encourageant des modes de vie plus sains. Non seulement plus de gens fréquenteraient les centres-villes, mais les types, les valeurs et la diversité changeraient. Les gens qui ne se rendent pas régulièrement en centre-ville pour faire leurs courses s’y rendraient par exemple pour utiliser les services de santé, rendant l’espace public plus dynamique.»
Rôle des capitaux privés
Il est clair que les capitaux privés peuvent jouer un rôle clé dans la mise en place d’infrastructures sociales, soit directement en intégrant les investissements à ces actifs essentiels dans la planification des projets à usage mixte dès le départ, soit en investissant dans des locaux neufs ou modernisés situés dans de nouveaux développements qui n’ont pas répondu à ce besoin.
Pour les investisseurs, les avantages d’investir dans ces actifs aux côtés des logements résidentiels qu’ils accompagnent sont tout aussi clairs. Si l’on prend l’exemple d’un cabinet de médecin généraliste, les médecins concluent des contrats avec le NHS pour fournir des services à la population locale, et l’une des façons dont ils sont rémunérés passe par le «remboursement» par le NHS du loyer qu’ils paient à des propriétaires tiers.
Cela signifie qu’un investisseur peut s’exposer à des rendements pérennes, réguliers et basés sur le revenu qui sont en phase avec le rendement cible de l’immobilier résidentiel. Outre ce rendement financier potentiel, l’investissement dans les infrastructures sociales peut apporter une précieuse diversification aux portefeuilles en offrant une exposition différenciée aux côtés des ensembles résidentiels qu’elles accompagnent.
Un exemple d’un tel fonctionnement dans la pratique est notamment la réalisation de deux nouveaux cabinets médicaux dans des villes du nord-est de l’Angleterre. Ces nouveaux bâtiments remplaceront les locaux existants dont la taille est environ la moitié de celle nécessaire pour desservir les quelque 14 500 listes de patients, avec une expansion supplémentaire nécessaire en raison des 5 000 nouveaux logements construits dans le cadre d’un nouveau projet résidentiel à proximité, dans lequel aucun cabinet médical n’a été prévu.
Dans un autre exemple dans le sud de l’Angleterre, un nouveau projet résidentiel comprenant environ 4’000 logements neufs n’a reçu le feu vert qu’après que les promoteurs se sont engagés à fournir un ensemble d’infrastructures sociales clés pour servir la nouvelle communauté, y compris une nouvelle école primaire, un cabinet médical et des services de soins aux personnes fragiles.
«Housing plus» signifie un ensemble d’avantages potentiels
Nous avons montré que les nouveaux projets résidentiels créent des besoins locaux importants en matière d’infrastructures sociales – notre article se concentrant en particulier sur les établissements de santé primaires et communautaires, mais aussi sur les écoles, les crèches et les structures de soins nécessaires pour répondre aux besoins d’une population croissante et vieillissante.
Nous avons également montré comment ces besoins locaux exacerbent les pressions qui existent déjà et qui s’intensifient au niveau national.
Investir dans cette infrastructure sociale pourrait apporter une foule d’avantages supplémentaires, notamment un soutien aux ambitions de régénération plus larges et des résultats économiques. En d’autres termes, sans une infrastructure sociale adéquate, les nouveaux projets résidentiels ne parviendront pas à attirer une communauté de résidents diversifiée et économiquement mobile.
Dans le contexte des soins de santé en particulier, des avantages économiques ciblés peuvent être obtenus en allégeant la pression et en réduisant les dépenses de santé secondaire qui nécessitent déjà des investissements importants. De plus, en intégrant les soins de santé primaires dans les projets à usage mixte en centres urbains, il est possible de créer des carrefours communautaires plus dynamiques qui accélèrent les des retombées économiques locales positives plus générales.
Pour les investisseurs, il y a des avantages financiers et d’impact potentiels évidents à investir dans ces actifs indispensables, qui peuvent fournir des rendements pérennes, stables et indexés sur l’inflation. De plus, il peut être avantageux d’investir dans des infrastructures sociales qui sont directement liées aux projets résidentiels et qui existent dans une relation symbiotique avec ceux-ci, grâce auxquelles les investisseurs acquièrent une exposition à l’immobilier résidentiel.
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