Evergrande : un risque systémique potentiel pour la Chine?

Le titre du deuxième promoteur immobilier du pays a encore chuté de 19% ce lundi 20 septembre à la Bourse de Hong Kong, le cours de l’action revenant sur les niveaux de juin 2010. C’est finalement l'ensemble de l'indice Hang Seng qui a clôturé sur une baisse de 3,30%. Mais il y a encore pire qu’Evergrande: un de ses concurrents, le promoteur immobilier chinois Sinic Holdings (Group) Company Ltd a chuté de 87% à Hong Kong lundi matin, avec un vrai risque d’effet domino sur l’ensemble du secteur immobilier et ensuite du secteur bancaire. Pékin va donc devoir stopper cette spirale infernale au plus vite. Pour rappel, l’endettement total d’Evergrande est de 300 milliards USD, celui de Sinic Holdings de 50 milliards USD. Bref, des enjeux bien plus élevés qu’avec Lehman Brothers dont l’endettement était en 2008 quatre fois inférieur à celui d'Evergrande.

Par Jean-François Bay , Directeur Général, Développement international

 

Le géant de l’immobilier Evergrande a admis mardi 14 septembre qu’il subissait « une pression énorme » et qu’il pourrait ne pas être en mesure de faire face à ses dettes. Au cours des derniers jours, des manifestants en colère se sont rassemblés devant le siège de la société immobilière. En effet, les investisseurs chinois craignent de plus en plus que si Evergrande fait faillite, cela pourrait se propager à d’autres promoteurs immobiliers et créer des risques systémiques pour le système bancaire de la deuxième économie mondiale. Durant la journée de lundi, ces craintes ont continué à s’amplifier.

Qui est Evergrande?

Anciennement connu sous le nom de Hengda, Evergrande est le deuxième groupe immobilier du pays en termes de ventes. Basée dans la ville de Shenzhen près de Hong Kong, Evergrande vend des appartements à des acheteurs de biens à revenu élevé et moyen. Il est présent dans plus de 280 villes. L’entreprise a été fondée en 1997 par Monsieur Hui Ka Yan (Xu Jiayin en mandarin), devenu depuis milliardaire grâce à l’ouverture de l’économie chinoise. En mars de l’année dernière, Forbes avait classé Monsieur Hui comme le troisième milliardaire le plus riche de Chine.

Evergrande s’est considérablement développé en raison du boom de l’immobilier en Chine causé par la croissance sans précédent du pays et les nécessités de logements. L’entreprise a réalisé près de 1300 projets commerciaux, résidentiels et d’infrastructure et emploie près de 200 000 personnes. Rappelons que les prix des maisons en Chine n’ont cessé d’augmenter chaque mois depuis 2015, mouvement lié à une politique monétaire accommodante qui s’est accentuée avec la crise du Coronavirus et a fini par aggraver cet effet de levier et donc cette bulle immobilière.

Evergrande s’est étendu à d’autres domaines de l’économie, notamment l’alimentation, l’assurance-vie, la télévision, le cinéma et les loisirs. Elle exploite également le club de football Guangzhou FC, anciennement Guangzhou Evergrande. Son unité de voitures électriques, fondée en 2019, ne commercialise actuellement plus aucun véhicule.

Pourquoi la société Evergrande connait aujourd’hui des difficultés?

La société immobilière croule aujourd’hui sous une montagne de dettes totalisant plus de 300 milliards de dollars (254 milliards d’euros) dettes accumulées pour financer une croissance rapide. Evergrande a multiplié les acquisitions ces dernières années, profitant d’une frénésie immobilière.

Mais le géant de l’immobilier a commencé à faiblir après que Pékin ait introduit de nouvelles mesures de risque en août 2020 pour surveiller et contrôler de près le niveau d’endettement total des principaux promoteurs immobiliers. En effet, préoccupées par le stress qui s’accumule dans le secteur immobilier, les autorités chinoises ont établi des marqueurs appelés « trois lignes rouges » ou « three red lines » (tableau) mesurant les ratios de solidité financière que les promoteurs doivent respecter pour emprunter davantage. Les entreprises sont notées sur un système de quatre couleurs allant du vert au rouge.

Ne répondant à aucun des critères, Evergrande est dans la catégorie rouge vif dans tous les domaines! Elle est exclue de fait de l’emprunt, ce qui a un impact sur sa capacité à acquérir des terrains et à investir dans de nouvelles entreprises.

Evergrande s’est alors appuyée sur les préventes pour se financer et maintenir ses activités à flot, une sorte de fuite en avant. Mais les conditions plus dures mises en place par le gouvernement chinois ont contraint le groupe à vendre ses nouveaux biens immobiliers en pratiquant des remises de plus en plus importantes, rendant les opérations encore moins rentables au final.

Aujourd’hui, on estime que 1.5 million de chinois ont versé des acomptes sur des propriétés futures pas encore construites selon Bloomberg, citant des données de décembre 2020. De nombreux acheteurs ont exprimé leur inquiétude sur les réseaux sociaux quant à savoir s’ils récupéreraient leur argent après la suspension des projets de logement.

Par la suite, Evergrande a été dégradée par deux agences de notation de crédit la semaine dernière et ses actions cotées à Hong Kong se sont effondrées de plus de 80% sur 2021. Lundi 13 septembre, la Bourse de Shanghai a suspendu la négociation de l’obligation d’Evergrande échéance mai 2023 après avoir chuté de plus de 30%.

Que peut faire la société aujourd’hui?

Mardi 14 septembre, Evergrande a publié une autre déclaration à la Bourse de Hong Kong en affirmant qu’elle avait embauché des consultants et experts pour restructurer sa dette et explorer « toutes les solutions possibles » pour atténuer sa pénurie de liquidités. La déclaration a signalé qu’il n’y avait aucune garantie que la société immobilière respecte ses obligations financières et engagements de livraison.

L’entreprise a regretté « les reportages négatifs continus des médias » qui ont endommagé ses ventes au cours de la période charnière de septembre, « entraînant une détérioration continue de la collecte d’argent par le groupe, ce qui exercerait à son tour une pression énorme sur les flux de trésorerie et les liquidités ». Même les remises immobilières allant jusqu’à -25% et la vente de certaines participations et certains actifs n’ont pas empêché une baisse de 29% des bénéfices pour le premier semestre de l’année.

Pourquoi une faillite de Evergrande peut avoir des impacts graves en Chine et dans le monde?

L’immobilier est l’un des principaux moteurs de la croissance de la Chine, responsable de 29% de la production économique, et la faillite d’une entreprise aussi importante aurait des répercussions énormes sur l’économie chinoise.

• Niveau de dettes de la société Evergrande : 305 Milliards USD
• Montant des obligations Evergrande à maturité 2022 : 7.4 Milliards USD
• Estimation du Haircut pour les porteurs obligataires : 75%
• Baisse du prix de l’action en 2021 : -85%

Par comparaison, une société comme Unibail Rodamco avait une dette de 23 milliards d’euros environ, dont 3 milliards € à rembourser d’ici 2022. La valorisation est de 9 milliards € à mi-septembre avec un ratio Dette/Fonds propres de 85%.

Selon Bloomberg, les implications de l’échec d’Evergrande pourraient également se répercuter sur d’autres industries si les fournisseurs ne sont pas payés. Pour S&P Global Ratings, Evergrande pourrait « essayer de persuader ses fournisseurs et sous-traitants d’accepter des propriétés physiques en guise de paiement dans le but de préserver les liquidités pour les remboursements de prêts ». Dans un rapport d’août dernier, S&P Global Ratings a estimé qu’au cours des 12 prochains mois, Evergrande aura plus de 240 milliards de yuans (37,16 milliards de dollars US) de factures et de dettes commerciales d’entrepreneurs à régler et plus d’un tiers de ce montant est dû cette année.

Un fournisseur de peinture d’Evergrande, Skshu Paint, coté à Shanghai, a déclaré dans un dossier que la société immobilière avait remboursé une partie de sa dette dans les propriétés – et les inachevées.

L’agence de notation Fitch a déclaré que les banques pourraient également avoir une exposition indirecte aux fournisseurs d’Evergrande – les dettes commerciales du développeur s’élevaient à 667 milliards de yuans chinois (plus de 100 milliards de dollars US), selon l’analyse de Fitch.

Les investisseurs n’étaient pas rassurés ce lundi lorsqu’un autre développeur immobilier de Shanghai, Sinic Group Holding, a vu ses titres chuter de 87% en 2 heures avant que sa cotation ne soit suspendue par la bourse de Hong Kong. Les raisons du sell-off d’une telle ampleur ne sont pas encore claires bien que la société, dont le rating a été abaissé la semaine dernière par l’agence Fitch, devra faire face à une échéance obligataire mi-octobre.

Autre signe de la nervosité des investisseurs, les actions de Ping An – le plus important assureur en Asie, également côté à Hong Kong – cédaient à nouveau du terrain ce lundi et touchaient un plus bas sur 4 ans, alors que la société avait explicitement déclaré ne pas avoir d’exposition au groupe Evergrande.

Too big to fail ?

Les chiffres en présence donnent une idée de l’impact sur les investisseurs chinois, sur le secteur bancaire, sur les fonds obligataires chinois et sur les fonds immobiliers mondiaux qui sont investis directement sur le titre Evergrande ou indirectement sur les actifs immobiliers.

Impacts sur les investisseurs chinois et les fournisseurs de la société

En Chine, des manifestations d’acheteurs et d’investisseurs en colère ont éclaté ces derniers jours dans certaines villes, et les troubles sociaux font partie des préoccupations. Lundi dernier, une centaine d’investisseurs se sont présentés au siège d’Evergrande à Shenzhen, exigeant le remboursement de prêts sur des produits financiers en souffrance – formant des scènes chaotiques, selon Reuters.

Impact sur le secteur bancaire

Le secteur bancaire serait parmi les premiers à être touchés s’il y avait des effets de contagion sur le secteur immobilier au sens large en Chine. « Une faillite bancaire déclenchée par l’effondrement de grands promoteurs immobiliers chinois était le scénario le plus probable qui pourrait conduire à un atterrissage brutal en Chine. Et le fait que les marchés financiers ne sonnent pas actuellement l’alarme ne signifie pas qu’ils ne le feront pas », a écrit l’économiste Williams de Capital Economics dans une note la semaine dernière.

Impact sur les indices actions

Etant donné la taille de la capitalisation boursière d’Evergrande (300 milliards dollar US au plus haut, soit près de 2% du PIB chinois) la société est dans quasiment tous les indices chinois (Hang Seng, CSI …) mais est aussi un composant de l’indice MSCI Emerging Market (aujourd’hui 0.01% de l’indice en tenant compte de la chute de l’action Evergrande).

Impact sur les marchés obligataires

En ce qui concerne la dette, avec plus de 300 Milliards de dollars de dette, Evergrande est proche de la dette d’un Etat comme la Pologne ou la Grèce. Selon l’agence Reuters, sur le marché offshore, l’obligation d’Evergrande à 8,75% en dollars de juin 2025 s’échangeait à 29%. Une décote de 75% n’est pas rare sur les titres obligataires Evergrande, le marché semblant considérer que le défaut est acté.

Par ailleurs, Goldman Sachs a déclaré dans un rapport qu’en considérant qu’Evergrande a des obligations en dollars émises à la fois par la société mère et un véhicule ad hoc, les récupérations dans une restructuration potentielle pourraient différer entre les deux séries d’obligations, et tout processus de restructuration potentiel pourrait être prolongé. Les analystes de la banque attirent cependant l’attention sur l’urgent besoin d’une communication claire de la part du gouvernement chinois afin d’éviter toute panique incontrolable chez les investisseurs.

Les inquiétudes concernent également une possible contagion de la crise de la dette d’Evergrande sur d’autres émetteurs chinois à haut rendement. Un indice de la dette chinoise à haut rendement en dollars (.MERACYC) est tombé à 374,646 jeudi matin, son plus bas niveau depuis le 14 avril 2020. Les rendements des obligations offshore asiatiques High Yield, dominées par les sociétés immobilières, ont grimpé à 14% en moyenne.

Rappelons que l’agence de notation S&P a encore abaissé cette semaine Evergrande de « CC » à « CCC », c’est-à-dire le dernier stade avant le défaut, avec une perspective négative, citant une réduction des risques de liquidité et de défaut, y compris la possibilité d’une restructuration de la dette, tandis que Fitch a déclaré qu’un défaut d’Evergrande pourrait exposer de nombreux secteurs à un risque de crédit accru.

Conclusion

Certains analystes pensent qu’il y a une faible chance que les autorités permettent à un tel mastodonte de couler. Pékin ne devrait donc pas laisser Evergrande faire faillite et générer ainsi un « credit event ». Une restructuration de la dette semble le plus probable. Le gouvernement tenterait aussi de forcer le secteur immobilier à se dé-leverager, tout en rendant les prix des logements – qui n’ont fait que monter ces dernières années – plus accessibles. Les décideurs chinois devront cependant rapidement rassurer des marchés rendus nerveux par l’enchainement de mauvaises nouvelles et dont les craintes se reflètent dans l’explosion du CDS 5 ans durant la séance de lundi.

« La phase finale la plus probable est désormais une restructuration gérée dans laquelle d’autres promoteurs chinois reprennent les projets inachevés d’Evergrande en échange d’une part de sa réserve foncière », a déclaré Williams de Capital Economics dans une note la semaine dernière. « La principale priorité des décideurs politiques serait les ménages qui ont remis des dépôts pour des propriétés qui ne sont pas encore terminées. Les autres créanciers de la société en souffriraient », écrit encore l’économiste.

Bloomberg a rapporté la semaine dernière que la province chinoise du Guandong avait engagé une équipe de comptables et d’experts juridiques pour la conseiller sur les besoins de restructuration d’Evergrande, bien que le gouvernement régional ait rejeté une demande de renflouement.

Natixis a déclaré récemment que le gouvernement chinois éviterait les « risques systémiques à l’approche du Congrès national 2022 du Parti communiste chinois, compte tenu de son importance historique. Cependant, cela impliquerait également que la crise de la dette d’Evergrande pourrait faire boule de neige sur la route », a déclaré la banque dans une note, ajoutant que la croissance économique n’atténuerait pas les pertes financières comme c’était le cas dans le passé.

A suivre …