Nous expliquons comment les investisseurs peuvent quantifier l’empreinte carbone des portefeuilles immobiliers et définir des trajectoires de décarbonation.
Par Lina Makrodimitri, Energy and Carbon Lead, Real Estate, Real Estate Research
Les bâtiments sont responsables d’environ 40% des émissions mondiales de carbone liées à l’énergie. Selon le Groupe d’experts intergouvernemental sur l’évolution du climat (GIEC), sans s’attaquer à l’immobilier, aucune tentative d’atteindre l’objectif du GIEC – qui nécessiterait un pic des émissions de carbone en 2025 – n’est réaliste. L’environnement bâti doit se décarboner presque complètement d’ici 2050. Cet article décrit la manière dont les investisseurs peuvent quantifier l’empreinte carbone de l’immobilier et en réduire l’impact.
Définition des limites du «zéro émission nette»
Nous utilisons la définition de zéro émission nette de carbone du réseau britannique Better Buildings Partnership (BBP), ayant été l’un des premiers signataires du BBP Climate Commitment en 2019. Schroders Capital (SC) Real Estate adopte une approche holistique pour réduire les «émissions de carbone résultant de toutes les activités liées au développement, à la propriété et à l’entretien d’un bâtiment». Nous cherchons à concevoir des trajectoires de décarbonation dans l’ensemble de nos portefeuilles, qui visent des émissions nulles ou négatives.
Compréhension de ce qui est nécessaire pour atteindre zéro émission nette de carbone
La première étape consiste à déterminer l’ampleur des efforts de réduction des émissions de carbone, en tenant compte à la fois du carbone opérationnel (propriétaire et locataire) et du carbone incorporé tout au long du cycle de vie de l’investissement immobilier. Une approche de réduction de l’intensité de la consommation d’énergie est mise en œuvre, en se concentrant sur les opérations gourmandes en énergie et en optimisant la demande d’énergie.
Vient ensuite la réduction de l’intensité des émissions de gaz à effet de serre par l’approvisionnement en énergie renouvelable sur site et/ou hors site.
Atteindre la neutralité carbone implique l’élimination des émissions suivantes:
Scope 1: émissions liées à la combustion de combustibles et à l’utilisation de fluides frigorigènes dans les actifs immobiliers;
Scope 2: émissions indirectes provenant de l’électricité achetée, de la vapeur, de la chaleur et du refroidissement consommés dans les espaces contrôlés par le propriétaire; et
Scope 3: toutes les autres émissions indirectes liées à l’eau, aux livraisons, aux trajets domicile-travail, aux déplacements professionnels, aux déchets, à l’alimentation, aux matériaux de construction et à la consommation d’énergie des locataires.
3. Mise en œuvre
Une fois la trajectoire et la portée de la décarbonation établies, l’étape de mise en œuvre implique une hiérarchisation des actions basée sur une analyse «asset first», avec des indicateurs de performance pour comparer les progrès à l’échelle mondiale.
Les émissions de référence sont déterminées à l’aide des données combinées de consommation d’énergie des propriétaires et des locataires, qui sont mises à jour pour tenir compte de la décarbonation du réseau et des modifications du portefeuille.
Le potentiel de réduction de la demande énergétique est évalué en priorité et des opportunités de rénovation sont envisagées pour ajuster les projections d’intensité carbone/énergie.
La compensation carbone par la production d’énergie de sources renouvelables sur site ou hors site sera également prise en compte dans notre analyse actuelle. En dernier recours, la compensation carbone sera également envisagée pour compenser les émissions résiduelles de gaz à effet de serre.
4. Analyse comparative
Pour garantir une décarbonation efficace dans les délais impartis, une analyse comparative est essentielle.
Nous utilisons l’outil Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) pour évaluer la performance énergétique et carbone opérationnelle des actifs et des portefeuilles par rapport aux trajectoires sectorielles et régionales pertinentes du CRREM, comme les bureaux au Royaume-Uni ou les commerces de détail français. Cela permet d’identifier les axes d’amélioration et d’atténuer les risques associés à la transition vers la neutralité carbone. L’outil Carbon Risk Real Estate Monitor propose des trajectoires de décarbonation transparentes et scientifiques alignées sur les objectifs climatiques de l’Accord de Paris, en mettant l’accent sur la limitation de l’augmentation de la température mondiale à 1,5°C. Il nécessite des données sur la consommation d’énergie des bâtiments et les émissions de gaz à effet de serre associées pour les espaces locatifs et communs.
Risque d’actif échoué, et pourquoi l’analyse comparative est utile
L’une des principales préoccupations dans la mise en œuvre des trajectoires «zéro émission nette» est le risque d’actif échoué.
Les trajectoires sectorielles du Carbon Risk Real Estate Monitor fournissent des indications sur l’intensité carbone et énergétique souhaitée des actifs chaque année. Si un actif dépasse sa trajectoire, il risque d’être «échoué», c’est-à-dire susceptible de devenir inexploitable en raison du non-respect des exigences réglementaires.
L’impact des améliorations de l’efficacité énergétique peut être modélisé pour analyser l’effet sur l’année d’échouement et la performance carbone au niveau des actifs et des portefeuilles. Notre équipe utilise des diagrammes de «valeur à risque du portefeuille» pour illustrer le pourcentage d’actifs jugés «échoués» chaque année, en fonction de leur intensité carbone projetée par rapport à la trajectoire de décarbonation.
Cela permet d’évaluer la surface de plancher cumulée ou la valeur d’actif brute (VAB) des actifs à risque d’échouement au fil du temps.
Bâtir la réussite future
Notre approche est rigoureuse et efficace. Malgré tout, nous cherchons toujours à nous améliorer. Nous nous efforçons d’accroître la précision de notre analyse en utilisant, dans la mesure du possible, les données réelles des bâtiments que nous possédons, gérons et exploitons, et analysons les données de l’ensemble de chaque bâtiment (propriétaire et locataire).
Nous visons à améliorer l’engagement des locataires afin d’accroître leur collaboration, d’aligner nos ambitions et de collecter des données dans l’ensemble de notre portefeuille immobilier. Comme toujours, la technologie et la transformation numérique peuvent contribuer à améliorer la gestion de portefeuille et à favoriser la décarbonation.
Notre processus en plusieurs étapes comprend l’audit de nos performances et la révision de nos objectifs.
Nous nous attachons par ailleurs à mesurer, surveiller et améliorer notre performance par rapport aux objectifs de zéro émission nette sur l’ensemble du cycle de vie afin d’inclure un périmètre plus large de neutralité carbone, au-delà de l’énergie et du carbone opérationnels.
Lire le rapport complet (pdf, anglais, 6 pages)
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