Baromètre RealAdvisor de l’immobilier suisse – T4 2024

Les prix augmentent légèrement, tandis que le nombre de transactions baisse pour la troisième année consécutive.

Par Jonas Wiesel, co-fondateur de RealAdvisor

 

En 2024, les prix des propriétés en Suisse ont enregistré une croissance modérée, avec une augmentation de +2 % pour les appartements et de +1.2% pour les maisons individuelles. Cependant, les volumes de transactions ont continué de diminuer pour la troisième année consécutive, reflétant un comportement prudent des acheteurs malgré une amélioration de l’accessibilité grâce à des taux d’intérêt plus bas. En 2025, nous prévoyons des taux longs stables et une croissance modérée des prix. Toutefois, les volumes de transactions devraient rester faibles par rapport aux niveaux habituels.

En 2024, les prix de l’immobilier ont continué leur progression, confirmant une dynamique positive par rapport à 2023. Les prix des appartements ont progressé de +2%, soit plus du double de la hausse de +0.9% observée en 2023. Les maisons individuelles ont affiché une hausse de +1.2%, contre +0.7% l’année précédente. Ces gains marquent un retour à une croissance réelle des prix tenant compte de l’inflation, qui s’élevait à 1.1%. Cette transition vers une croissance réelle contraste avec 2023, lorsque l’inflation avait dépassé les augmentations nominales des prix immobiliers.

Le nombre de transactions est en baisse malgré des taux d’intérêt plus bas

Les volumes de transactions en Suisse ont poursuivi leur tendance à la baisse en 2024, enregistrant une diminution de 6 % par rapport à l’année précédente. Cela marque la troisième année consécutive de contraction, avec des niveaux d’activité nettement inférieurs à la moyenne des dix dernières années. L’écart est particulièrement frappant lorsqu’on le compare au pic de 2021. Malgré des coûts de financement réduits grâce aux baisses successives des taux d’intérêt tout au long de 2024, les volumes de transactions ne se sont pas encore redressés. Bien que la demande montre des signes précoces de stabilisation, cela ne s’est pas traduit par un rebond significatif de l’activité.

Genève reflète les défis structurels qui confrontent l’ensemble du marché suisse. Le canton n’a enregistré que 376 transactions immobilières au troisième trimestre 2024, soit une baisse de 31% en glissement annuel, et le chiffre trimestriel le plus bas depuis plus d’une décennie. Cette forte diminution a été une tendance récurrente tout au long de l’année, avec des baisses trimestrielles en glissement annuel de 3% au premier trimestre, 22% au deuxième trimestre et 31% au troisième trimestre. Cependant, les données provisoires du quatrième trimestre suggèrent une certaine amélioration, indiquant la possibilité d’une tendance positive pour 2025.

Perspectives pour 2025

Peu de facteurs laissent envisager une résolution rapide de l’impasse entre acheteurs et vendeurs. Même si les taux hypothécaires restent stables — ou diminuent légèrement — ils resteront probablement bas par rapport aux normes historiques, rendant l’accession à la propriété plus abordable que la location. Cependant, avec des règles de prêt et un accès au financement inchangés, nous ne prévoyons pas une augmentation significative du nombre d’acheteurs potentiels.

Des taux d’intérêt faibles, à eux seuls, ne suffiront pas à lever les contraintes structurelles pesant sur l’offre. Tant que les volumes de nouvelles constructions restent entravés par des processus d’autorisation de construire de plus en plus complexes et lent — des conditions qui ne devraient pas s’améliorer à court terme — nous ne voyons pas les volumes de transactions augmenter de manière significative. Par conséquent, nous prévoyons que 2025 reflète les tendances de 2024, un volume de transactions faible et une croissance modérée des prix.