L'UBS Swiss Real Estate Bubble Index était en baisse au deuxième trimestre 2024 et continue d’indiquer un risque de bulle modéré pour les logements en propriété.
Les prix des logements en propriété ont enregistré une hausse de 0,4% au 2e trimestre 2024, ce qui représente la plus faible augmentation de prix en comparaison trimestrielle depuis début 2019. En comparaison avec l’année précédente, il en résulte un renchérissement de 2,7% des maisons individuelles. Corrigé de l’inflation, leur prix est supérieur de 1,4% à celui de l’été 2023.
Pour les prochains trimestres, les experts d’UBS s’attendent à ce que les prix de l’immobilier résidentiel continuent d’augmenter. Le prix des logements en propriété devrait globalement augmenter d’environ 2% cette année. L’année prochaine, nous nous attendons à un accroissement de la dynamique des prix. Outre la baisse des taux d’intérêt hypothécaires, la forte hausse des loyers aura un effet positif sur la demande sur le marché de l’immobilier.
Le risque de bulle immobilière sous quatre aspects
Fondement
Au premier semestre 2024, les loyers ont augmenté plus de deux fois plus vite que les prix des logements, ce qui a entraîné une baisse du ratio prix/loyer. En revanche, le rapport entre les prix d’achat et les revenus a jusqu’à présent continué à augmenter légèrement en 2024. La faible croissance économique pèse sur l’évolution du revenu par ménage.
Dynamique
La dynamique des hausses de prix sur le marché des logements en propriété continue de ralentir. En moyenne sur trois ans, les prix réels ont augmenté de 1,7% en rythme annualisé, soit à peine plus que la moyenne à long terme de 1,5%. Sur une moyenne de dix ans, le taux de croissance est également légèrement inférieur à la barre des 2%.
Coûts
La baisse des taux d’intérêt hypothécaires suite à la baisse des taux directeurs et la hausse des loyers ont encore réduit le surcoût de l’utilisation d’un logement en propriété par rapport à un logement en location. Sur la moyenne du marché, ce surcoût n’est plus que de quelques pourcents et est donc à nouveau clairement inférieur au pic de la mi-2023, où il atteignait environ 15%.
Environnement
La croissance du volume des hypothèques en cours des ménages privés a passé le creux de la vague et a de nouveau augmenté un peu plus fortement au deuxième trimestre 2024, avec 1,7% par rapport à l’année précédente. En revanche, les entrées nettes de logements continuent de baisser.
Primes de risques
Le risque de bulle immobilière a diminué par rapport à l’année précédente dans les quatre aspects.
L’analyse révèle que le risque de bulle immobilière reste toutefois élevé du point de vue des facteurs fondamentaux que sont les loyers et les revenus. Le risque de surchauffe a toutefois diminué en raison de l’affaiblissement de la dynamique des prix. La baisse des intérêts et le niveau seulement modéré des coûts d’utilisation relatifs ne plaident pas en faveur d’une correction des prix. Une demande hypothécaire globalement faible et une nouvelle baisse de l’activité de construction plaident en outre clairement contre une bulle des prix.
Source : UBS