L'année 2023 a été l'une des plus difficiles pour les marchés immobiliers mondiaux et américains en particulier. La rapidité et l'agressivité sans précédent du resserrement monétaire ont provoqué une correction brutale du marché dans tous les secteurs de l'immobilier.
Par Dominique Wagner, Managing Partners de Valvest
L’indice Green Street Commercial Property Price Index a chuté de 21% depuis son pic de mars 2022 jusqu’à fin mars 2024, les secteurs des bureaux et des logements enregistrant les plus fortes baisses, respectivement de 37% et 28%. Les volumes d’investissement ont également diminué de manière significative. Selon les données de MSCI Real Assets, les transactions dans le secteur de l’immobilier commercial (CRE) aux États-Unis ont chuté de 51% en 2023 par rapport à l’année précédente.
Le secteur des bureaux s’est particulièrement fait remarquer de manière négative. La baisse des valorisations dans ce secteur a été encore accentuée par les changements structurels consécutifs à la pandémie de Covid-19, par exemple une tendance apparemment irréversible au travail à domicile. En général, l’immobilier de bureau continue d’afficher des taux d’inoccupation et de défauts élevés. Mais contrairement à ce que les gros titres nous font croire, les immeubles neufs de qualité, situés à des endroits stratégiques et offrant de nombreuses commodités, sont également très demandés dans le monde post-pandémique. Les immeubles de qualité inférieure, en revanche, sont susceptibles de connaître une forte proportion de reconversions et de réaffectations.
Une autre tendance qui existe depuis quelques années et qui devrait se poursuivre est le net durcissement des normes de crédit des banques, qui étaient jusqu’à présent les principaux fournisseurs de capitaux pour le marché de l’immobilier commercial. Parallèlement, on s’attend dans un avenir proche à un nombre considérable d’hypothèques arrivant à échéance et devant être refinancées. Aux États-Unis, selon les données de la Mortgage Bankers Association, on estime que 1,2 billion de dollars de prêts hypothécaires commerciaux arriveront à échéance d’ici 2025. Avec le retrait des prêteurs traditionnels, on s’attend à un déficit de financement considérable sur le marché américain de l’immobilier. Toutefois, cette situation offre aux prêteurs alternatifs la possibilité de prendre le relais et de placer les liquidités disponibles à des conditions exceptionnelles.
États-Unis vs. Europe
La situation est similaire en Europe, où la hausse significative des taux d’intérêt a mis les valorisations sous pression, tandis que le durcissement des normes de crédit des banques a entraîné un manque de financement. L’indice Green Street European Property Index a enregistré une baisse de 24% depuis son pic de 2022. À titre de comparaison, la baisse était de 21% pendant la Grande crise financière. Selon les données de MSCI Real Capital Analytica, 443 milliards d’euros de prêts hypothécaires commerciaux arriveront également à échéance en Europe (y compris au Royaume-Uni) d’ici 2025.
Les conditions aux États-Unis et en Europe sont donc plus ou moins similaires. Toutefois, contrairement aux États-Unis, les marchés des capitaux européens sont moins développés et les banques fournissent une part plus importante du financement pour l’immobilier commercial. C’est pourquoi nous nous attendons en Europe à une phase plus longue de fixation des prix, suivie d’une reprise plus lente.
Actuellement, les prix de l’immobilier semblent se stabiliser. Les indicateurs de prix de l’immobilier de Green Street pour les États-Unis et l’Europe sont restés stables au premier trimestre de l’année, ce qui devrait permettre aux volumes de transactions d’augmenter à nouveau dans un avenir proche et aux marchés immobiliers de se calmer.
La sélection, la clé du succès
Les gros titres négatifs qui ne cessent d’être publiés sur le secteur des bureaux et le volume important d’hypothèques en souffrance ont donné une image très sombre du marché immobilier mondial et provoqué un pessimisme généralisé sur le marché de l’immobilier commercial. Il s’agit pourtant d’une excellente opportunité d’investissement pour les investisseurs. Pour la majorité du marché, la récente correction des prix ne reflète pas une détérioration des fondamentaux de l’immobilier, mais est plutôt due à l’adaptation à des coûts de financement plus élevés. C’est pourquoi la sélection au niveau de l’immobilier est cruciale, car il existe de grandes différences dans la qualité des différents actifs, même au sein d’un secteur spécifique.
Le déficit de financement qui devrait perdurer offre des opportunités exceptionnelles aux investisseurs et aux prêteurs immobiliers. Le marché est passé d’une approche principalement axée sur les gains en capital à une approche davantage axée sur les revenus durables. Cette transformation est également suivie par les investisseurs défensifs qui adaptent leur stratégie en devenant davantage des bailleurs de fonds et en se concentrant sur la sécurité élevée et les revenus stables.
Il est judicieux de se positionner à la pointe de la structure du capital et de profiter de ces changements sur le marché. En effet, avec la hausse des taux d’intérêt, la répartition des revenus d’un bien immobilier a considérablement changé. Dans le contexte actuel, ce n’est pas l’investisseur immobilier qui se taille la part du lion, mais le bailleur de fonds, et ce même avec une garantie de premier rang. Cela fait des hypothèques de premier rang un cas d’investissement très intéressant. Surtout si l’on considère qu’en cas de nantissement défensif, les rendements présentent un risque minimal lié au prix de l’immobilier, car ils sont protégés par les fonds propres de l’investisseur immobilier.
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