Accès au prêt relais américain

La dette immobilière commerciale (CRED) est un univers d'investissement considérable, avec des centaines de milliards de prêts hypothécaires accordés chaque année, et représente un ensemble d'opportunités diverses. Chez Valvest, nous sommes spécialisés dans les prêts-relais américains, un segment conservateur du marché plus large des CRED.

Classe d’actifs

La dette immobilière commerciale (CRED) est un univers d’investissement considérable, avec des centaines de milliards de prêts hypothécaires accordés chaque année, et représente un ensemble d’opportunités diverses. Le CRED fait partie de l’univers d’investissement américain et des portefeuilles institutionnels depuis plusieurs décennies. Le profil de rendement stable, axé sur le revenu, est non corrélé avec celui des classes d’actifs traditionnelles, ce qui constitue une alternative d’investissement très intéressante dans l’environnement actuel.

Dans l’ère post-GFC, le marché du CRED est devenu beaucoup moins attractif pour les prêteurs bancaires traditionnels en raison des contraintes sur les bilans imposés par les Accords de Bâle et la loi Dodd Frank. Cela a considérablement ouvert le marché pour les prêteurs non bancaires, offrant des opportunités d’accéder à des investissements avec une prévisibilité des flux de trésorerie, une qualité de crédit solide et une prime de rendement par rapport aux actifs à revenu fixe traditionnels.

Chez Valvest, nous sommes spécialisés dans les prêts-relais américains, un segment conservateur du marché plus large des CRED. L’une des caractéristiques fondamentales des prêts-relais est que les propriétés pour lesquelles ils sont garantis ne sont pas entièrement stabilisées et ne sont donc pas évaluées à leur valeur maximale à l’heure actuelle.

Valvest recherche activement des emprunteurs commerciaux professionnels dont les activités bénéficient d’un pouvoir de négociation des prix, ce qui leur offre une certaine protection dans un environnement inflationniste accru.

En outre, les prêts-relais présentent généralement un faible rapport prêt/valeur par rapport à la valeur stabilisée, ce qui signifie qu’il existe un niveau élevé de fonds propres dans la propriété au moment de l’octroi du prêt, qui augmente même pendant la phase de stabilisation, protégeant ainsi la titrisation du prêt. Les prêts-relais américains se caractérisent comme suit:

• Des rendements ajustés au risque attrayants provenant des paiements d’intérêts sur le prêt hypothécaire
• Sécurité élevée grâce à la mise en gage d’une hypothèque senior
• Renforcement structurel du crédit assuré par les fonds propres de l’emprunteur
• Pas de risque de duration: Les prêts-relais du fonds sont structurés à taux variable et bénéficient  de la hausse des taux d’intérêt
• Potentiel de diversification élevé grâce à la faible corrélation avec les autres classes d’actifs

Stratégie

Valvest a construit une plateforme unique avec des experts locaux pour l’origination des transactions sur le terrain afin d’évaluer la faisabilité du financement de projets immobiliers de manière indépendante et rapidement. Les investissements sont réalisés exclusivement dans des prêts hypothécaires de premier rang pour des propriétés de premier ordre avec des emprunteurs institutionnels. Les opportunités d’investissement de Valvest permettent aux co-investisseurs l’accès aux prêts-relais américains aux côtés de l’investisseur principal.

L’approche d’investissement de Valvest s’est avérée très fructueux. Depuis le lancement de son premier fonds en juillet 2016, 37 prêts-relais d’un volume de 375 millions USD ont été accordés. Aucun défaut de paiement n’a été enregistré, et tous les prêts actuels sont en cours.

Le processus d’investissement rigoureux et structuré se focalise de délivrer des rendements attrayants ajustés au risque et à servir en priorité les intérêts de ses investisseurs.

Les investisseurs bénéficient également de l’assurance que toutes les parties concernées ont « la peau dans le jeu », ce qui signifie qu’elles ont un intérêt direct dans le succès de l’investissement:

1. L’emprunteur (investisseur immobilier) perdrait son apport en capital si les paiements d’intérêts n’étaient pas effectués.
2. Initiateur: L’initiateur est subordonné au fonds et perdrait ses 5% de fonds propres s’il ne reprenait pas la propriété.
3. Investisseur principal: Le family office de Denise Rich est un investisseur important dans les solutions d’investissement de Valvest.

Conclusion

Dans un environnement où les actions et les obligations chutent en tandem en raison des mêmes préoccupations inflationnistes et des mêmes risques de taux d’intérêt, il y a clairement un argument très convaincant pour explorer les opportunités offertes par le CRED. Les risques d’inflation peuvent être atténués par une sélection rigoureuse des emprunteurs ayant un pouvoir de fixation des prix, tandis que la hausse des taux d’intérêt peut améliorer les rendements basés sur le revenu.

Chez Valvest, nous nous en assurons en nous concentrant uniquement sur les segments les plus défensifs du marché, c’est-à-dire ceux qui présentent un faible rapport prêt/valeur et, par conséquent, un montant élevé de fonds propres de l’emprunteur.

Un aspect important de la sécurité est la « peau dans le jeu » de toutes les parties impliquées. Outre l’emprunteur, qui investit un montant important de fonds propres, l’initiateur détient 5% de chaque prêt et le family office est représenté en tant qu’investisseur principal.

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